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Immobilien als Baustein der Inhaberstrategie

Teil 1: Die Analyse des Immobilienbestands als Ausgangspunkt der Strategieentwicklung

22.11.2019 von Dr. Karin Ebel und Regine Wieland

Immobilien spielen im Vermögens-Portfolio von Unternehmerfamilien eine wichtige Rolle. Sie dienen als Wertgegenstand neben dem Unternehmen zur besseren Risikosteuerung und tragen dadurch zum Erhalt des Vermögens für nachfolgende Generationen bei. Darüber hinaus generieren sie stetige Einnahmen und sichern – unabhängig vom wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens – die Versorgung der Familie ab. Schließlich können sie in schwierigen Zeiten auch als Sicherheit für erforderliche Kredite verwendet werden.

Bei unserer Arbeit mit Inhaberfamilien fällt uns auf, dass die Bedeutung von Immobilien für die Inhaberstrategie und die Notfallplanung häufig unterschätzt und sie manchmal geradezu stiefmütterlich behandelt werden. Es fehlt vor allem an der erforderlichen Transparenz, um diese mitunter beachtlichen Werte in die Strategie für die Unternehmerfamilie einbeziehen zu können. So liegen oft weder belastbare, nachvollziehbare Zahlen über die tatsächlichen Einnahmen noch eine übersichtliche Dokumentation wie zum Beispiel Grundbuchauszüge oder Mietverträge vor.

Eine Ursache dafür liegt sicher darin, dass es kein standardisiertes, allgemein zugängliches Softwareprogramm zur Ermittlung der Einkünfte oder sonstiger zur Immobilienbewirtschaftung erforderlichen Kennzahlen gibt, das die Investoren unterstützen könnte. Denn jede Immobilie und erst recht jedes Immobilienportfolio sind komplex und so einzigartig wie ein Unternehmen, das sich ebenfalls nicht mit einem standardisierten Programm führen lässt. Wie ein Unternehmen, hat jede Immobilie ihre eigene Bilanz, es gibt Einnahmen und Ausgaben und am Ende bleibt (hoffentlich) ein Ertrag übrig.

 

Wichtigstes To do: Verschaffen Sie sich einen Überblick

Um vernünftig bewirtschaftet zu werden, brauchen Immobilien ein professionelles Management und eine Strategie, die auch Regelungen für den Notfall und die Nachfolge erfordern. Grundvoraussetzung dafür ist, dass Sie sich einen lückenlosen Überblick über Ihr Immobilienvermögen verschaffen. Dafür ist zunächst einmal der Bestand als solcher zu erfassen. Dieser setzt sich meist aus ererbten Immobilien, den Betriebsimmobilien und den von Ihnen getätigten Zukäufen zusammen.

Ein wichtiger Faktor bei der Analyse Ihres Immobilienportfolios und seiner Struktur ist die profane Frage, wer Eigentümer der Immobilie ist. Sind Sie es selbst oder ein Familienmitglied? Möglicherweise gibt es eine Immobiliengesellschaft, bei der sämtlicher Immobilienbesitz gebündelt wurde oder eine Zweckgesellschaft, an der Sie als Gesellschafter beteiligt sind. Sollte eine Gesellschaft das Eigentum halten, vergessen Sie bitte nicht, einen Blick in den Gesellschaftsvertrag zu werfen. Dort finden Sie zum Beispiel Regelungen zur Übertragbarkeit Ihrer Anteile. Wir treffen häufig eine Vielfalt von Eigentümerkonstellationen an, die natürlich bei der Frage nach dem ob und wie der Einbeziehung des Objekts in die Strategie zu berücksichtigen ist.

In diesem Zusammenhang sind auch eventuelle Rechte Dritter zu beachten, wie etwa Nießbrauchsrechte, da sie über die Verfügbarkeit der Einnahmen entscheiden und somit den Wert der Immobilie beeinflussen.

Ein weiterer, ganz entscheidender Punkt für die Analyse Ihres Immobilienbestandes sind die Einnahmen jeder einzelnen Immobilie und des Portfolios insgesamt. Diese können zum Beispiel aufgrund von Mietrückständen, Leerstand oder Renovierungsmaßnahmen schwanken. Wichtig ist hierbei, die Entwicklung der Mieten regelmäßig im Auge zu behalten.

Auch bei den Ausgaben sollten Sie sehr genau hinsehen. Wohin fließen diese und vor allem wofür? So gestaltet sich das Thema Nebenkosten je nach Aufwand für jede Immobilie individuell. Kennen Sie die anfallenden Kosten, die Sie selbst tragen? Diese hängen davon ab, was Sie in den Mietverträgen vereinbart haben und was gesetzlich zulässig ist. Wichtig ist auch die Höhe der Rücklagen für erforderliche Instandhaltungen. Dabei sind sowohl das Alter des betreffenden Objekts als auch die aktuelle Instandhaltung zu berücksichtigen. Sollte die Verwaltung durch Dritte erfolgen, schlagen auch hierfür Kosten zu Buche. Wurde der Ankauf finanziert, wäre noch der anfallende Kapitaldienst zu berücksichtigen. Darüber hinaus spielt die steuerliche Situation wie etwa die Geltendmachung der Afa etc. eine wichtige Rolle. Sie ist für jede Immobilie und jeden Eigentümer individuell und in die Berechnungen mit einzubeziehen.

Erst wenn diese Kennzahlen zu jeder Immobilie verlässlich ermittelt wurden, wissen Sie, welche Immobilien ertragsstark sind und welche weniger und wie hoch der mit den Immobilien erwirtschaftete Beitrag für die Versorgung Ihrer Familie tatsächlich ist. Dabei gibt es mitunter Überraschungen, weil die Ergebnisse erheblich von den bisherigen Annahmen der Familien abweichen.

 

Valide Zahlen als Basis für Notfall- und Nachfolgeplanung

Basierend auf den Einnahmen kann schließlich eine belastbare Ermittlung des Wertes erfolgen. Und sobald Klarheit über den Wert einer Immobilie besteht, lässt sich auch die Höhe der voraussichtlich anfallenden Erbschaftsteuer abschätzen. Mithilfe der ermittelten Zahlen kann dann die Frage beantwortet werden, ob die Erbschaftsteuer aus den Erträgen des Portfolios gezahlt werden kann oder ob im Erbfall womöglich Immobilien aus dem Bestand verkauft oder belastet werden müssen. Alternativ besteht die Möglichkeit, rechtzeitig aus den Erträgen Rücklagen für die zukünftige Erbschaftsteuer zu bilden, um Verkäufe zu vermeiden.

Die Ermittlung der relevanten Zahlen des Immobilienportfolios ist zwar aufwendig, unserer Erfahrung nach aber unerlässlich für eine belastbare Notfallplanung und die Gestaltung der Nachfolgestrategie. Deshalb sollten Sie jetzt damit beginnen.

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