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Immobilien als Baustein der Inhaberstrategie

Teil 2: Die Bedeutung des Immobilienvermögens im Rahmen der Inhaberstrategie

28.01.2020 von Dr. Karin Ebel und Regine Wieland

Immobilien sind ein Baustein der Inhaberstrategie und spielen dabei eine wichtige Rolle. Wir möchten Ihnen zeigen warum es erforderlich ist, Immobilien im Rahmen der komplexen Gesamtstruktur der Inhaberstrategie mit zu berücksichtigen und wie Sie dies umsetzten können. Dafür sprechen vor allem folgende Gründe:

• Das Immobilienportfolio repräsentiert neben dem Unternehmen bei den meisten Familien einen beachtlichen Teil des Gesamtvermögens (sowohl bzgl. der Erträge als auch bzgl. der Werte).
• Immobilien können zur Absicherung sowohl des Ehegatten als auch der Familie außerhalb des Unternehmens beitragen.
• Das Immobilienvermögen dient der Risikodiversifizierung und damit der Sicherung Ihres Gesamtvermögens (Vermögen „hinter die Brandmauer“).
• Die Erträge/Werte können zu anderen Zwecken, wie beispielsweise der Zahlung der Erbschaftsteuer herangezogen werden.

Um Ihre Immobilien in Ihre strategischen Überlegungen miteinbeziehen zu können, bedarf es zunächst der Erstellung eines Überblicks über den Status Quo Ihres Immobilienportfolios (s. Teil 1: Die Analyse des Immobilienbestands als Ausgangspunkt der Strategieentwicklung). Darauf können Sie aufbauen und sich folgenden Kernfragen der Inhaberstrategie widmen.

 

1. Warum investieren wir gemeinsam?

Ein gemeinsam verfolgtes Ziel könnte sein, dass Ihre Familie durch das Zusammenhalten des Immobilienvermögens eine höhere Liquidität generiert und so flexibler und schlagkräftiger am Markt agieren kann. Außerdem können die Immobilien zusammen verwaltet werden, so dass nicht alle Familienmitglieder in die Verwaltung involviert sein müssen. Nicht jeder kann und möchte das. Bezüglich der Betriebsimmobilien spricht schon die Verbindung zwischen Immobilien und Unternehmen für identische Eigentumsverhältnisse und eine gemeinsame Verwaltung.

Außerdem sollte unter den Beteiligten Einigkeit darüber bestehen, inwieweit Risiken eingegangen werden. Ist ihr Ziel ein risikoarmes Investment, das vor allem dem Bedürfnis nach Sicherheit Rechnung trägt oder möchten sie etwa durch gemeinsam durchgeführte Projektentwicklungen auch in diesem Bereich eher unternehmerisch handeln und damit ein erhöhtes Risiko eingehen?
Darüber hinaus ist zu klären, ob die Familie mit Blick auf die aktuelle Zinslandschaft Fremdkapital einsetzen möchte. Macht es in Zeiten von Null-Zins oder gar Strafzinsen Sinn, ausschließlich eigenes Kapital zu investieren oder ist es unter dem Aspekt der äußerst günstigen Bedingungen sinnvoll, sich mit Blick auf die Gesamtstrategie auf diese Weise Liquidität zu beschaffen?

Daneben sind die gemeinsamen Werte der Investoren zu hinterfragen, wodurch der Rahmen für die künftigen Investitionen in Immobilien vorgegeben wird. Nicht nur die Next Gen achtet vermehrt auf die Nachhaltigkeit ihrer Investitionen. Für Immobilien kann dies bedeuten, dass es bei Neuinvestitionen neben gesellschaftlichen, kulturellen oder sozialen vor allem bauökologische Kriterien zu beachten gilt. Mancher Unternehmer baut zwischenzeitlich Wohnungen in der Nähe des Unternehmens, um so für die Mitarbeiter durch die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum attraktiver zu werden.

 

2. Wer darf wie am Immobilienvermögen partizipieren?

Wenn Sie sich dafür entschieden haben, zusammen zu investieren, müssen Sie festlegen, wer Eigentümer des Immobilienvermögens sein darf und wer darüber hinaus daran partizipieren kann. Soll dies parallel zum Unternehmen erfolgen oder kann ein erweiterter Personenkreis bedacht werden? In der Praxis sehen wir häufig, dass die Ehepartner, die im Gegensatz zu den Kindern beim Unternehmen unberücksichtigt bleiben, über das Immobilienvermögen abgesichert werden. Dabei sollten Sie auch überlegen, ob der üblicherweise von Ehepartnern geforderte Verzicht auf Zugewinn nur für das Unternehmen oder auch für das Immobilienvermögen gelten soll.

Neben der Übertragung von Eigentum ist alternativ die Einräumung von Nießbrauchsrechten möglich, wodurch das Immobilienvermögen für spätere Generationen zusammengehalten wird. Im Einzelfall ist hier auf steuerliche Auswirkungen zu achten (es könnten bei der Einkommensteuer im Rahmen der AfA an den Investor gewährte Vergünstigungen verloren gehen). Darüber hinaus gilt es, Rechte und Pflichten der Nutznießer des Immobilienvermögens festzulegen. Dies kann zum Beispiel beinhalten, dass von den Berechtigten für den Fall der Handlungsunfähigkeit oder der Erbfolge Regelungen zu treffen sind.

 

3. Wie richten wir unser Immobilienportfolio aus?

Für die Festlegung der strategischen Ausrichtung entscheiden Sie zunächst, in welcher rechtlichen Struktur die Investition in Immobilien erfolgen soll: Als Immobiliengesellschaft, an der die Mitglieder Gesellschaftsanteile halten, als Einzelpersonen, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind oder in sonstiger Weise.

Dann gibt es verschiedene Optionen hinsichtlich der Art von Immobilien. Während Wohnimmobilien einen regelmäßigen Ertrag sichern, können Management-Immobilien wie Logistik, Hotels oder Einkaufszentren zwar höhere Erträge bringen, bedeuten aber auch ein ungleich höheres Risiko und erfordern ein wesentlich professionelleres Management. Bevor Sie in eine Management-Immobilie investieren, bedenken Sie bitte, dass es hierfür spezieller Kenntnisse bedarf. Es kann auch nicht jeder ihr Unternehmen übernehmen und erfolgreich führen. Deshalb benötigen Sie einen Betreiber (Manager) für die Immobilie, der entsprechende Kenntnisse nachweisen kann. Achten Sie bitte auch auf die Fungibilität des Objekts. Wofür ließe es sich noch nutzen? Eine Logistikimmobilie kann man nicht ohne weiteres als Loft vermieten.

Wissen Sie schon, wo Sie investieren möchten? Die Auswirkungen der Standortwahl sind vielfältig. Bitte richten Sie auch in diesem Zusammenhang Ihr Augenmerk auf den Aspekt der Sicherheit Ihres Investments. Denken Sie darüber nach, inwieweit Ihre Rechte als Investor vor Ort durchsetzbar sind und zwar nicht nur theoretisch. Ein Investment in Griechenland oder Brasilien will gut überlegt sein.

Um den wirtschaftlichen Erfolg Ihres Immobilieninvestments bemessen zu können, bedarf es Klarheit hinsichtlich der zugrunde gelegten Zahlen und eines ehrlichen, objektiven Blicks auf das jeweilige Objekt. Bei der Renditeberechnung eines Objekts ist nicht nur den Kaufpreis anzusetzen, sondern die gesamten Investitionskosten inklusive der Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Finanzierungskosten etc. Auch ist bei der Bewertung der Immobilien Objektivität gefragt. Eine 20 Jahre alte Immobilie ist nicht neuwertig. Und bitte: investieren Sie keine nennenswerten Beträge, ohne sich persönlich oder durch einen vertrauensvollen Dritten einen Eindruck vom Objekt und dessen Umfeld verschafft zu haben. Die Bilder und die Beschreibungen von zurzeit am Markt befindlichen Objekten sind nicht immer ganz zutreffend.

Behalten Sie schließlich den möglichen Exit im Auge. Ihre Immobilie ist nur so viel wert, wie Sie im Falle eines notwendigen Verkaufs unter realistischen Umständen tatsächlich erzielen könnten und nicht das, was Sie unter Zugrundelegung der günstigsten Entwicklung in 20 Jahren erzielen möchten.

 

4. Strukturen und Regeln für das Immobilienportfolio

Die Sicherstellung eines professionellen Managements für Ihr Immobilienportfolio ist wichtig, um dessen wirtschaftlichen Erfolg zu gewährleisten. Dafür bedarf es klarer Strukturen und Regeln. Wie bei Ihrem Unternehmen stellt sich auch hinsichtlich des Immobilienportfolios die Frage, wer führt und die erforderlichen Entscheidungen trifft und wie bzw. durch wen diese kontrolliert werden. Welche fachlichen Anforderungen stellen wir an diesen Entscheidungsträger und die Kontrolleure? Bedarf es eines entsprechenden Studiums und/oder Erfahrungen in der Immobilienbranche? Ist die Mitarbeit von Familienmitgliedern beim Management des Immobilienvermögens erwünscht und falls ja, unter welchen Voraussetzungen?

Darüber hinaus sind Regelungen für die Verfügung über die Beteiligung an dem Immobilienvermögen zu treffen. An wen können diese übertragen werden? Dafür müssen Sie sicherstellen, dass Gesellschaftsverträge, Testamente, Schenkungsverträge, Eheverträge und Vollmachten etc. inhaltlich aufeinander abgestimmt sind. Wir empfehlen dies zur Vermeidung von Konflikten zu überprüfen und erforderlichenfalls Regelungen zu ergänzen. Es ist nicht zielführend, wenn in dem Gesellschaftsvertrag einer Immobiliengesellschaft geregelt wird, dass die Anteile nur an die Abkömmlinge übertragen werden dürfen und im Testament die Ehefrau damit bedacht wird. Schließlich sollten auch hier Ausstiegsmöglichkeiten für den einzelnen vorgesehen werden und für einen solchen Fall festgelegt werden, wie dieser vonstatten geht und ob gegebenenfalls Abschläge hinzunehmen sind.

Wie bei Ihrem Unternehmen ist auch für Ihr Immobilienportfolio wichtig festzulegen, wie mit den erwirtschafteten Erträgen verfahren wird. Was wird ausgeschüttet und in welcher Höhe werden Rücklagen für Sanierungen oder gar Neuinvestitionen gebildet? Können die Erträge auch dazu verwendet werden, um erforderlichenfalls das Unternehmen zu subventionieren, indem man dort auf Ausschüttungen verzichtet? Vergessen Sie bitte nicht die auf das Immobilienvermögen entfallende Erbschaftsteuer, die anhand der in den letzten Jahren stattgefundenen Wertentwicklung erheblich ausfallen kann. Auch hierfür können Rücklagen sinnvoll sein, falls kein entsprechendes Barvermögen vorhanden ist. Denken Sie auch daran, dass die beteiligten Familienmitglieder angemessen über diesen wichtigen Vermögensbestandteil informiert werden möchten. Auch dies sollten Sie in Ihren Regelungen mit einbeziehen.

 

5. Wie wecken Sie das Interesse Ihrer Familie an Immobilienvermögen?

Schaffen Sie, soweit möglich, emotionale Bindung zu Ihrem Immobilien-Portfolio und Interesse an dessen Entwicklung. Um dies zu fördern oder aufrecht zu erhalten empfehlen wir, dass die Familie die wichtigsten Objekte in regelmäßigen Abständen in Augenschein nimmt, um sich so selbst einen Eindruck über den Zustand des Immobilienbesitzes und die Voraussetzungen für den Erhalt seiner Ertragskraft verschaffen zu können. Es ist wichtig zu vermitteln, dass auch Immobilien keine Selbstläufer sind. Man muss sich darum kümmern und etwas unternehmen, um damit wirtschaftlichen Erfolg zu erzielen, welcher der Familie und möglicherweise auch dem Unternehmen zugutekommt.

 

6. Rollen hinsichtlich des Immobilienvermögens

Nun können im Rahmen der Inhaberstrategie die vorhandenen Rollen besetzt werden. Dies kann für Familienmitglieder, die nicht im Familienunternehmen tätig sein können oder wollen, ein anspruchsvolles und interessantes Tätigkeitsfeld bieten, sofern sie die von Ihnen definierten Voraussetzungen hierfür erfüllen.

 

Bei sämtlichen oben aufgeführten Kernfragen sind Überschneidungen und Abhängigkeiten zu den im Rahmen der Inhaberstrategie für Ihr Unternehmen besprochenen Themen vorhanden. Deshalb können Sie durch die Einbeziehung der Immobilien eine wesentlich höhere Stabilität für die Gesamtstrategie und damit mehr Sicherheit für Sie, Ihre Familie und sogar Ihr Unternehmen schaffen.

 

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